在當前商業環境持續變革的背景下，社區商業正逐步成為商業領域的重要發展方向。新辰商業作為這一領域的后起之秀，近兩年來加速布局，已在北京擁有近10家社區型商業體。在眾多商業企業放緩擴張步伐之際，其逆勢拓展的舉措引發關注。為此，記者專訪了新辰商業集團聯合創始人及COO王純，圍繞社區商業的改造路徑、發展邏輯、避坑要點等核心問題展開深入對話。在王純看來，社區型商業的改造不是做大型購物中心的同比例縮小版，而是應以某幾個業態為特色，成為區域中明顯的標簽。

“一店一策”與“抓大放小”

伊藤洋華堂變身華堂新辰匯已有兩月有余，作為新辰商業最新改造項目，華堂也將成為新辰商業未來繼續改造社區項目的樣本。王純介紹，該項目自4月29日開業以來，兩個月內交出了亮眼成績單，同時也在實踐中持續優化，為社區商業改造提供了可復制的邏輯樣本。

從經營成果看，華堂新辰匯項目客流與銷售額實現跨越式增長。改造后日均客流達約2萬人次，較此前的日均5000—6000人次翻了數倍；月均銷售額約6000萬元，日均銷售額在200萬元左右，壓縮至單個樓層的百貨品類營業額，已超過改造前4個樓層的總和。這一成績的背后，是新辰商業“一店一策”與“抓大放小”策略的精準落地。

從傳統百貨變身社區型商業，經營模式和營銷模式也要做出改變。“社區型商業的營銷不同于城市型、區域型購物中心大而全的經營規劃思路，營銷端以低成本高互動性為核心”，王純透露，以新辰商業旗下的華堂新辰匯為例，全年計劃開展約500場社區活動，周末日均2—4場，如包餃子、漢堡DIY、藍鰭金槍品鑒等，單場成本僅千元左右。

“這樣的模式既與場內品牌加強了互動，又強化了周邊1.5—2公里客群的到店黏性。”王純表示，單一項目全年營銷費用僅占租賃收入的0.6%—1%，遠低于大型購物中心2%—8%的營銷費用比例，卻能夠實現高效觸達。

王純指出，這種以數據為導向、靈活調整、聚焦社區的模式，既規避了傳統社區商業同質化、缺乏黏性的痛點，也為同類項目改造提供了可復用的方法論。

和而不同

在商業地產同質化嚴重的當下，新辰商業以華堂商場改造項目為樣本，通過“一店一策”模式在社區商業領域開辟出獨特路徑。其旗下社區項目定位多元，望京項目主打“潮酷”，大興項目采用“街區+盒子MALL”形態，亞運村項目輻射旅游人群與演唱會粉絲，華堂項目則聚焦餐飲社交。這些項目背后，藏著社區商業改造的共性邏輯與差異化智慧。

短短幾年時間，新辰商業在北京已擁有近10家門店。王純介紹，新辰商業所有社區項目遵循三大核心邏輯：聚焦短距離客群，將服務半徑鎖定在周邊1.5—2公里；打造強勢分類，每個項目都選取一個核心業態形成競爭力，以此吸引消費者；快速迭代能力，項目開業后根據經營數據和市場反饋快速調整業態和品牌，通過持續試錯提升對消費者需求的命中率。

不過，當下商業面臨諸多困境，傳統社區商業存在過剩、缺乏規劃、受電商沖擊以及附近綜合體競爭等問題。而近幾年新增的社區商業項目，又常面臨空間限制及同質化嚴重等現象，許多項目爭相模仿成功案例，卻忽略因地制宜，缺乏對用戶的深入調研與溝通。

王純指出，“一店一策”的核心是業態占比與財務模型的平衡。改造前期，運營團隊需要采集周邊人群密度、消費特征、競爭對手狀態等基礎數據，隨后基于這些信息推導出項目整體定位，并進行動線規劃、樓層規劃、業態規劃、品牌落位規劃和租金規劃。

王純表示，招商初期不追求消費者需求的高命中率，而是通過持續監測品牌銷售數據，對低產品牌快速汰換，不斷試錯以貼近消費者需求，維持品牌調整的高更新率。社區項目需要始終聚焦“小而精”，以強勢業態為標簽，服務周邊社區日常需求與社交場景。

社區商業的生命力在于“和而不同”。王純認為，社區型商業統一的底層邏輯確保項目扎根社區，而差異化定位則讓每個項目都能精準擊中目標客群，這正是“一店一策”在社區商業領域的精髓所在。

從“大而全”到“小而精”

雖然城市更新一直倡導“一店一策”，仍避免不了千店一面的業態布局陷入困境。王純坦言，商業創新最容易犯的錯是念八股文，當一種新的模式出來之后，行業內會出現快速抄襲，出現同質化的現象。

社區型商業體正以“年輕化”“個性化”為核心密碼，新辰商業通過華堂新辰匯、新辰里亞運村等項目的改造實踐證明，商業更新的本質不是簡單的業態替換，而是以年輕化基因重構社區商業生態，在貼近消費者的“最后一公里”中找到持續生長的動力。

王純表示，商業年輕化，不是只做年輕人的生意，而是讓商場有年輕人的精神。新辰商業將“年輕感”拆解為三級邏輯，首先是持續招引年輕化品牌，既滿足年輕人社交需求，也讓中老年群體感受活力氛圍；其次是業態的動態迭代使消費者擁有常來常新的消費體驗，用品項實現“全年不重樣”；最后是場景的松弛感營造，下沉廣場的設計與高頻互動活動，讓社區居民獲得“家門口的小確幸”。

當下商業創新的破局點，在于打破“規模崇拜”與“復制依賴”。王純指出，從“大而全”到“小而精”的業態革命正在加速。如今，社區商業從“引客來”到“常來往”的流量重構已然成型，商業運營方要通過“走出去請進來”策略，以提升到店頻次，讓社區商業在消費降級與升級并存的當下，找到穩定客群。

王純表示，新辰商業既不做輕資產的“甩手掌柜”，也不陷入重資產的“開發陷阱”，而是通過“中資產”投資改造老舊百貨、超市電器賣場、家居廣場、老舊工廠等存量物業，注入社區服務基因，用新思維激活老空間，讓商業更新不再是造新城。（劉卓瀾）